Cómo Convertir una Casa en Dos Viviendas Independientes

Transformar una vivienda en dos propiedades independientes puede ser una operación rentable, pero también implica ciertos costos y trámites legales.

Poseer una casa grande ofrece el beneficio de espacios amplios y confortables. No obstante, muchos propietarios consideran dividir su vivienda en unidades más pequeñas para venderlas más fácilmente o alquilarlas y obtener ingresos adicionales. También, esta opción es útil en situaciones como un divorcio. Pero, ¿cómo se lleva a cabo este proceso? ¿Qué documentación y trámites son necesarios? Aquí te explicamos los pasos y requisitos esenciales para dividir una casa en dos viviendas.

Proceso para dividir una casa en dos viviendas

El procedimiento varía según se trate de un piso o una casa independiente. En el caso de una casa independiente, se puede optar por una división horizontal (una casa por planta) o una división vertical (creando dos casas pareadas). Los pasos son los siguientes:

1. Revisar la normativa aplicable

Primero, es crucial revisar las leyes que regulan este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto a nivel estatal como autonómico y municipal. La Ley del Suelo, las normativas de urbanismo locales y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) son esenciales en este proceso.

Es fundamental que las dos nuevas viviendas cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la legislación. Estas condiciones incluyen el número mínimo de estancias y el tamaño mínimo de la vivienda, que varían según la localidad.

2. Solicitar permiso a la comunidad de propietarios

En caso de que la vivienda a dividir sea un piso dentro de un edificio, se debe obtener la aprobación de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de al menos tres quintas partes de los propietarios para aprobar la segregación.

3. Elaborar un proyecto técnico

Un arquitecto debe elaborar un proyecto técnico que cumpla con el Código Técnico de la Edificación. Las viviendas resultantes deben contar con una superficie mínima, entradas independientes y un sistema de aislamiento térmico y acústico entre ellas. Debido a la complejidad de la reforma, es necesario obtener una licencia de obra mayor del ayuntamiento.

4. Formalizar la división en escritura pública

Una vez realizadas las obras, se debe tramitar la cédula de habitabilidad en el ayuntamiento y formalizar la división ante notario. Posteriormente, se inscribe la nueva configuración en el Registro de la Propiedad. Este paso implica el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Cambios tras la división de la vivienda

La división de una vivienda en dos unidades implica varias modificaciones y consideraciones:

• Impuestos: Cada nueva vivienda generará sus propios impuestos, como tasas municipales y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), basado en las nuevas referencias catastrales.
• Suministros: Cada unidad tendrá sus propios contratos y facturas de servicios públicos como electricidad, gas y agua.
• Cuotas de la comunidad: La comunidad de propietarios deberá ajustar las cuotas mensuales para reflejar la nueva configuración de la propiedad.

Consideraciones adicionales

Dividir una casa en dos viviendas es viable siempre que se cumpla con la normativa y se cuente con un proyecto técnico adecuado. Además, esta solución puede ser útil para proporcionar una vivienda independiente a los hijos, estableciendo claramente los derechos de cada parte.

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